Капитальный ремонт: что это такое и с чем его едят

С чего начинается капремонт, почему на него нужно делать взносы, кто от них освобождён, и где они накапливаются?

С 1 сентября 2016 года в Севастополе стартовал сбор обязательных ежемесячных платежей на капитальный ремонт для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД).

Несмотря на то, что реализация программы капремонта в некоторых регионах начата в 2014 году, на сегодняшний день не утихают волнения россиян по поводу законности таких взносов.

Уже семь лет в Жилищном кодексе РФ существует обязательство по внесению взносов, а чёткого понимания у людей и ясности до конца не сформировано. Во избежание кривотолков и пересказа «народного творчества» обратимся к букве Закона.

В Жилищном кодексе (ЖК) установлены обязательные платежи для собственников как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

Так, собственники квартир должны вносить (ст. 154 ЖК):

– плату за содержание (управление МКД, содержание и текущий ремонт дома, ресурсы на общедомовые нужды: вода, свет, отопление и т. д.);

– взнос на капитальный ремонт;

– плату за потреблённые коммунальные ресурсы в квартире (холодная/горячая вода, электричество, газ, мусор, канализация, отопление).

Собственник любого помещения (жилого/нежилого) обязан нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД путём внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ст.158 ЖК).

Итак, законом установлено, что взносы на капремонт — это ежемесячные обязательные платежи для собственников как жилых (квартир), так и нежилых помещений (офис, парко-место) в МКД.

Сам капремонт был «задуман» как комплекс работ, исполнение которых обеспечивает нормальное состояние, гарантирующее жителям дома комфорт и безопасность. Однако, как показывает жизнь, теория отличается от практики, и на деле люди обрели больше проблем и неуверенности в том, что им будет оказана услуга хорошего качества.

Не досконально разработанный норматив и некоторые противоречия дают основания гражданам полагать, что есть возможность законно избежать взносов. В результате суды пополнились большим количеством дел о незаконности сборов. Положительных решений в пользу потребителей пока нет, и даже суды разных инстанций оценивают ситуацию с разных же точек зрения.

Читайте также: Судебный приказ может стать неприятным сюрпризом для должников по «коммуналке»

Распространённые мнения о незаконности взносов

  1. Нет договора — нет обязанности платить.

Конечно, мы привыкли к тому, что возмездное оказание услуг должно сопровождаться заключением договора — это столпы гражданского права. Поэтому многие приверженцы данной идеи не оплачивают полученные квитанции, так как это считается конклюдентной формой согласия. Но это не касается взносов, так как такая обязанность возникает в силу закона, а не права, что подтверждается многими судебными решениями (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 906/2019, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2020 по делу № 88 – 7121/2020, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2020 по делу № 88 – 1684/2020, 2 – 159/2019 и др.).

  1. Региональный оператор капремонта — это фонд, то есть организация, учреждённая на основе добровольных имущественных взносов (ст. 7 ФЗ № 7 от 12.01.96).

Но часть 4 этой же статьи 7 Закона «О некоммерческих организациях» гласит, что особенности создания и деятельности фондов отдельных видов и управления ими могут устанавливаться федеральными законами о таких фондах. И именно поэтому Жилищным кодексом, который является федеральным законом, предусмотрен отдельный вид фондов — региональные операторы капремонта.

  1. Несовершеннолетние дети не обязаны платить взносы.

Некоторые сторонники такой идеи даже перерегистрировали свои квартиры на детей с целью сэкономить деньги. И снова НО… Жилищным кодексом чётко прописаны категории граждан, освобождающихся от взносов или имеющих льготы, и в этих списках нет ни слова о несовершеннолетних. При том, что обязанность возникает у собственника, а пока ребёнок маленький, исполнение его обязанностей возложено на родителей или опекунов.

Последний «гвоздь» в стремление граждан оспорить взносы вбил Конституционный суд РФ. Так, Постановлением от 12.04.2016 г. № 10-П Конституционный суд признал законными взносы на капремонт, в том числе поступающие в так называемый «общий котёл».

История началась с того, что депутатами Госдумы были обжалованы поправки в Жилищный кодекс как противоречащие Конституции РФ, среди которых часть 1 статьи 169 (обязанность собственников помещений уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт), часть 7 статьи 170 (формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора, если собственники дома в срок не выбрали определённый способ формирования фонда).

Конституционный суд отклонил жалобу, но при этом указал на важные моменты:

  • очерёдность проведения ремонта должна быть установлена на основе объективного состояния домов и может быть оспорена жильцами в суде;
  • в случае прекращения деятельности конкретного регионального оператора (фонда) власти продолжают нести обязательства перед собственниками по непрерывному исполнению капремонта.

С чего всё начинается?

Взносы насчитываются после утверждения правительством Севастополя региональной программы капремонта (не менее трёх и не более шести месяцев после опубликования) — официального документа, содержащего список мероприятий для планирования и организации проведения капремонта МКД, их предельные сроки. Актуализация программы (включение или исключение сведений) должна осуществляться не реже одного раза в год — к примеру, перенос на более ранний этап срока ремонта дома или его части.

Региональная программа утверждена Постановлением Правительства Севастополя от 23.07.2015 г. № 672-ПП. Ответственным за её исполнением является Департамент городского хозяйства. В данном документе вы можете ознакомиться с целью и задачами программы, а главное — узнать, в какие периоды и какой этап ремонта назначен по вашему дому.

Перечень работ по капремонту:

– ремонт кровли (в том числе вентиляции и выходов на крышу);

– ремонт подвалов;

– замена или ремонт лифтов;

– ремонт фасада (обновление и/или утепление);

– ремонт фундамента;

– ремонт инженерных сетей дома (газо-, электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение).

Важно: электросети, теплотрассы, трубы водоснабжения и т. д. — всё, что снаружи дома, — относятся не к капремонту, а к ответственности собственников сетей (Водоканал и т. д.).

Освобождены от уплаты взносов:

– собственники помещений в МКД, признанных аварийными или подлежащими сносу;

– в случае принятия решения об изъятии земли под МКД для нужд государства или муниципалитета;

– наниматели жилья.

Отдельный статус имеют собственники помещений в новостройках. Если новый дом ввели в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта, а затем включили его в программу после актуализации, то обязанность по уплате взносов возникает не позже 5 лет с даты включения, в срок, установленный госорганом (ч. 5.1 ст. 170 ЖК).

Кому положены льготы:

– неработающим пенсионерам после 70 лет — 50% от размера платежа, после 80 лет — освобождаются на все 100%;

– инвалидам I и II групп, а также тем, кто имеет на попечительстве детей-инвалидов и самим такие дети, —50% от размера платежа;

– многодетным семьям;

– ветеранам и участникам Великой Отечественной войны, ветеранам труда и иным лицам, определённым правительством.

Кроме того, малообеспеченные граждане вправе получить субсидию, если размер платы за жильё, коммуналку и капремонт превышает определённую долю дохода семьи.

Порядок предоставления мер социальной поддержки по оплате взносов на капремонт утверждён Постановлением Правительства Севастополя от 30.03.2017 г. № 261-ПП.

Формула расчёта взносов для всех одинакова.

Минимальный размер взноса, установленный на общую площадь помещения, составил:

-в 2016, 2017, 2018 годах — 6,16 руб. за кв. м;

– в 2019 г. — 6,47 руб. за кв. м (ПП Севастополя от 01.10.18 г. № 649-ПП);

– в 2020 г. — 7,02 руб. за кв. м (ПП Севастополь от 31.10.19 г. № 596-ПП);

– в 2021 г. — 7,92 руб. за кв. м (ПП Севастополя от 17.12.20 г. № 679-ПП).

Читайте также: Что это было, или Суслики плодятся, но мы их всё равно не видим

Как накапливаются взносы

Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса собственники имеют право выбора способа накопления денег на капремонт:

– на счёте регионального оператора (Фонд) — «общий котёл», принадлежащий региону.

В такую «копилку» все собственники вносят плату, и ежегодно из накоплений деньги используют на ремонт домов согласно региональной программе. То есть сегодня за мои деньги ремонтируют соседний дом, а завтра сосед оплачивает мой ремонт.

У каждого региона — свой фонд. Региональный оператор (Фонд) не имеет права на нецелевое использование денег, кроме того, имеет ряд обязанностей по организации и проведению ремонта с помощью подрядных организаций. Главное — Фонд несёт ответственность перед собственниками за неисполнение или некачественное исполнение своих обязанностей, в том числе за последствия работы подрядчиков (ч. 5 ст. 178, ст. 188 ЖК РФ);

– специальный счёт для конкретного МКД (ст. 175 ЖК) — при этом собственником может быть только ТСЖ, кооператив или управляющая организация.

Для избрания этого способа нужно провести общее собрание собственников МКД, на котором подтвердить такое решение. Плюс такого способа — деньги контролируются непосредственно жильцами и не могут расходоваться на ремонт других домов, срок проведения ремонта определяется также собранием.

Кроме того, собственники должны самостоятельно искать подрядчиков, контролировать и принимать работы. Но для этого необходимо иметь дружный и ответственный коллектив собственников, а также группу активных, подкованных людей, которые всё своё свободное (и не только) время отдадут на организационные моменты.

Исходя из сложившейся практики, можно сказать, что для собственников новостроек выгоднее аккумулировать взносы на спецсчетах своего дома, при этом следить за текущим состоянием, что позволит в будущем сделать качественный ремонт. А вот жители старых домов вынуждены довольствоваться Фондом: самостоятельно накопить деньги на осыпающуюся крышу практически невозможно, а с Фондом есть вероятность попасть в первую очередь ремонта и получить поддержку государства.

Проблемы капремонта

ЖКХ — одна из важнейших сфер для нормальной жизнедеятельности и благополучия граждан. В то же время в этой отрасли огромное количество сложных и практически не разрешимых для простых людей вопросов. Капремонт — не исключение, а скорее, самый болезненный из всех. Вопросов такое множество, что каждый заслуживает отдельной статьи.

Кратко коснёмся первоочередного и животрепещущего: дом требует срочного капремонта, а он запланирован через 10 лет.

Конечно, такого вообще не должно случиться, но это в идеале. На самом деле — сплошь и рядом. Что же делать? Выход есть, но потребует времени, усердия и, конечно, удачи.

Есть два условия переноса срока: достаточность средств Фонда капитального ремонта и наличие документов, подтверждающих необходимость проведения работ по капремонту. Перенос капитального ремонта на более ранние сроки осуществляется на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Пути решения:

  1. Провести общее собрание собственников МКД и принять решения о переносе капитального ремонта на более ранние сроки.
  2. Для обоснования необходимости проведения капитального ремонта провести техническое обследование того конструктивного элемента, ремонт которого собственники хотели бы перенести, с оценкой физического износа. Для этого необходимо обратиться либо в управляющую компанию, либо в специализированную организацию, которая проводит экспертную оценку. Такая экспертная оценка проводится за счёт собственников.
  3. Подать заявление в постоянно действующую комиссию (Постановление Правительства Севастополя от 21.03.2016 г. № 197-ПП «Об утверждении порядка установления необходимости проведения капремонта»).
  4. Передать пакет документов в Фонд капремонта, который вносит предложения в Департамент городского хозяйства о переносе сроков ремонта и включения данных работ в Краткосрочный план ремонта в ближайшие годы.

Ну и ещё один способ — это обращение в суд. Одно из интересных решений по данному вопросу — апелляционное определение ВС РФ № 85-АПГ18-11 от 12.12.2018 г.

К иным проблемам капремонта относятся и счета Фонда капремонта, и нарушения при проведении ремонтов, при определении сроков ремонта, а также нарушения управляющих организаций, которые приводят к несвоевременному ремонту, последствия капремонта и т. д. Но это уже другие интересные истории…

Читайте также: Про белого бычка давно не слыхивали?

Надежда ОРЛОВА